Senaat verandert appartementswet

21/05/'10 21 MEI 2010 - Op de dag dat hij werd ontbonden heeft de Senaat de appartementswet van 1994 grondig veranderd. Eerder deed de Kamer dat al, maar de Senaat spijkerde het ontwerp van de Kamer fundamenteel bij onder impuls van de maker van de wet van 1994, senator Hugo Vandenberghe (CD&V). De Kamer zelf keurde daarna het nieuwe ontwerp van de Senaat nog dezelfde dag ongewijzigd goed. De mede-eigenaars in appartementsblokken kunnen voortaan deelverenigingen oprichten, ze krijgen meer rechten tegenover hun syndicus, het aantal volmachten om te stemmen wordt gevoelig beperkt, de regeling voor het quorum op algemene vergaderingen van mede-eigenaars verandert, de syndicus moet een boekhouding opmaken en de beginselen van Corporate governance doen hun intrede in deze sector. We overlopen de hervorming met dr. Ruud Jansen (Goederenrecht, Universiteit Antwerpen).(UPDATE 29 JUNI 2010: De nieuwe appartementswet treedt op 1 september 2010 in werking.)

België telt zo'n 1,2 miljoen appartementen, waarin een derde van de bevolking woont. In die appartementsblokken heeft iedere eigenaar delen van het gebouw gemeenschappelijk met de andere eigenaars (dakgoten, liften, de garage…) en er zijn ook heel wat gemeenschappelijke kosten. De mede-eigenaars hebben een algemene vergadering waarin ze over al deze dingen beslissingen nemen. Voor het dagelijkse werk duiden ze een syndicus aan. Dat leert de huidige wet op de mede-eigendom van 1994. Maar toch waren er in de appartementsblokken nogal wat problemen:

* De mede-eigenaars kennen elkaar onvoldoende en zetten zich te weinig in voor het beheer van het gebouw. Hun algemene vergaderingen worden voorgezeten door de syndicus, de eigenaars blijven weg, waardoor men soms helemaal niet kan stemmen. Of ze geven te veel volmachten. Deze problemen verergeren als meerdere blokken op één gemeenschappelijk stuk grond staan.

* De syndicus is er aanvankelijk steeds geplaatst door de bouwpromotoren die de appartementsblokken neerpootten. De mede-eigenaars vrezen dat hij onder één hoedje speelt met de bouwpromotor en dus niet altijd voor hun belangen opkomt.

In de Kamer werden meerdere wetsvoorstellen ingediend om de wet op de mede-eigendom te hervormen. Er waren hoorzittingen met diverse betrokken groepen. Daardoor werd de wet een wirwar van vele concrete bepalingen, die toch vooral tot doel hebben om de mede-eigenaars meer macht te geven en het bestuur van de mede-eigendom doorzichtiger te maken.

Ruud Jansen: "In de Senaat kwam de wet in handen van Hugo Vandenberghe, die grotendeels de auteur is van de appartementswet van 1994. Er werd nogal veel aan het ontwerp van de Kamer veranderd. Wat nu voorligt is een consistent geheel, het is een beduidende verbetering op het ontwerp van de Kamer."

Ruud Jansen zet de belangrijkste wijzigingen op een rijtje en formuleert enkele kritische bedenkingen.

A. FUNDAMENTELE VERANDERINGEN

1. De mede-eigenaars kunnen nu deelverenigingen oprichten, bv. per appartementsblok.

Als er meer dan 20 appartementen zijn, dan kunnen deelverenigingen met eigen rechtspersoonlijkheid worden opgericht.

Maar in ieder geval kunnen deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid in het leven worden geroepen, als de algemene vergadering (AV) van mede-eigenaars daar met een viervijfdemeerderheid mee akkoord gaat. Die laatste deelverenigingen hebben slechts een adviserende bevoegdheid over de onderwerpen die hen door de algemene vergadering zijn toegewezen.

Waarom deze verandering? Een voorbeeld. Neem een stuk grond met drie blokken. Als het dak in blok A lekt, moet momenteel de hele algemene vergadering worden opgetrommeld, terwijl de eigenaars van blok B en C niets met dit lek te maken hebben. Gevolg kan zijn dat de AV niet kan stemmen omdat niet voldoende leden aanwezig zijn, of dat leden uit andere blokken beslissen wat met het dak van blok A moet gebeuren. Door de nieuwe wet kunnen de eigenaars van appartementen in blok A een eigen deelvereniging met rechtspersoonlijkheid oprichten om hun dak te laten repareren.

Maar er blijven grote problemen. De wet is op bepaalde punten onduidelijk, ze lost de bevoegdheidsconflicten niet op. Zo is niet duidelijk of de deelvereniging van blok A nu alleen bevoegd is om haar dak te repareren, dan wel of de overkoepelende algemene vergadering dat tegelijkertijd ook nog is. De wet zegt wel dat de overkoepelende algemene vergadering "exclusief" bevoegd blijft voor de algemeen-gemeenschappelijke delen (bv. de oprit naar de drie blokken) en voor "de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren". Daarmee is niet gezegd dat de overkoepelende vereniging enkel en alleen maar voor déze twee zaken bevoegd is. Mag ze optreden voor zaken waarvoor de deelverenigingen bevoegd zijn? Het blijft onduidelijk.

Overigens, wat precies "de zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren" zijn, staat niet in de wet. Aan duidelijkheid en rechtszekerheid laat dit te wensen over. De rechtspraak zal nog heel wat werk voor de boeg hebben om dit allemaal uit te klaren.

Ook begrijp ik niet wat het nut is van deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid die alleen maar een voorbereidende, adviserende opdracht hebben. Die kunnen er net zo goed niet zijn, want een klein groepje kan altijd een advies opstellen voor de overkoepelende algemene vergadering.

De oprichting van deelverenigingen is een belangrijke hervorming, maar helaas is een aantal punten in de wet niet helder en op sommige punten is het wetgevend werk ondermaats.

2. Er komen twee nieuwe organen tussen de algemene vergadering en de syndicus.

* Eerst en vooral heb je de Raad van Mede-eigendom. Die bestaat uit een aantal mede-eigenaars en hij moet toezicht houden op de activiteiten van de syndicus. In de wet van 1994 was het al mogelijk om een Raad van Beheer op te richten, maar het was niet verplicht. Nu wordt zo'n Raad verplicht als er minstens 20 appartementen zijn, hij mag (maar moet niet) opgericht worden als er minder zijn.

Hierbij toch een bedenking. Waarom die verplichting alleen als er meer dan twintig appartementen zijn? Zo'n Raad voor Mede-eigendom zou zeker ook nuttig zijn in een smal gebouw met acht verdiepingen op de zeedijk van Nieuwpoort bv. Want daar zijn beslist niet alle mede-eigenaars geïnteresseerd het dagelijks beheer van hun eigendom . De syndicus is er soms aangesteld door de bouwpromotor, wat niet altijd een garantie is voor een beheer in het belang van de eigenaars. Een Raad van Mede-eigendom zou hier zijn nut dus zeer zeker kunnen bewijzen, maar hij is er niet verplicht. En dat is spijtig.

* Dan heb je verder nog de Commissaris van de Rekeningen. Die wordt jaarlijks aangesteld en het mag een mede-eigenaar zijn, maar dat moet niet. Hij moet in principe toezicht houden op de rekeningen en de boekhouding van de syndicus, maar dat staat zo niet letterlijk in de wet. Volgens de nieuwe wet moet hij de taken uitvoeren die het reglement hem oplegt. De algemene vergadering kan hem dus bij wijze van spreken ook de hal laten poetsen. De wetgever is hier onzorgvuldig geweest.

Ik betreur voorts dat deze commissaris overal moet worden aangesteld, ook in kleinere appartementsblokken met bv. maar drie appartementen.

B. VERDUIDELIJKINGEN

Naast deze fundamentele wijzigingen zijn er een aantal verduidelijkingen die nu wettelijk worden vastgelegd en een aantal kleinere regels die de mede-eigendom moderniseren.

* Zo is momenteel niet altijd duidelijk wie een bepaald appartement vertegenwoordigt bij de vereniging van mede-eigenaars: de "blote" eigenaar of de "vruchtgebruiker". Een voorbeeld. Als een eigenaar overlijdt, kunnen zijn kinderen eigenaar van zijn appartement worden, zij zijn dan "blote eigenaar". Maar zijn vrouw mag er blijven wonen tot haar overlijden, zij is dan "vruchtgebruiker". Wie vertegenwoordigt dit appartement nu in de algemene vergadering? Dat was in de wet van 1994 niet geregeld. De nieuwe wet hakt de knoop door: ze zegt dat de betrokkenen zelf maar iemand moeten aanduiden.

* In hoeverre gelden de statuten voor personen die in de appartementen wonen, maar geen mede-eigenaar zijn? Moeten huurders zich houden aan de regels die de vereniging van mede-eigenaars uitvaardigt (bv. geen schotelantennes, geen huisdieren)? Het lijkt voor de hand te liggen, maar het was juridisch slecht geregeld. Nu is geen discussie meer mogelijk: de regels gelden voor alle verblijvers.

* De manier waarop het deel van iedere mede-eigenaar wordt berekend, wordt duidelijker uitgelegd voor nieuwe appartementsblokken. Door dat aandeel krijg je een bepaalde hoeveelheid stemmen, maar het bepaalt ook hoeveel je moet bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. In de wet van 1994 werd voor de grootte van dat aandeel gewoon verwezen naar "de waarde van de privatieve kavel". Er werd niet uitgelegd wat dat betekent.

De nieuwe wet doet dat wel, ze zet de bestaande praktijk in de wet. De waarde van een kavel wordt berekend op basis van de vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het appartement. Zo kan men bv. beslissen dat wie op het gelijkvloers woont een groter aandeel krijgt omdat hij de tuin bezit.

Voor bestaande appartementsgebouwen verandert er niets, het is alleen belangrijk voor de toekomst.

C. MODERNISERINGEN

Er komen voorts een hele reeks nieuwe regels die de mede-eigendom moderniseren.

1. ALGEMENE VERGADERING

Er verandert veel aan de Algemene Vergadering (AV). Nogal wat regels uit het vennootschapsrecht worden ook op de AV toegepast. Dat is doorgaans positief. De algemene filosofie is dat de rechten van de individuele eigenaar worden versterkt binnen de AV, maar vooral dat de AV meer macht krijgt tegenover de syndicus.

* Zo komen er nu verplichte regels over de bijeenroeping van de AV. Tot nu toe waren die er niet, iedereen deed een beetje zoals hij het wilde. Dat verandert.

Elke mede-eigenaar moet bij de uitnodiging de agenda van de vergadering krijgen. De uitnodiging met agenda moet 15 dagen op voorhand worden toegestuurd per aangetekende brief. Maar mits akkoord van iedere eigenaar afzonderlijk kunnen die documenten hem op een andere manier worden bezorgd (gewone brief, fax, e-mail…) Het is echter niet mogelijk dat men in de statuten zet dat alle uitnodigingen per e-mail zullen worden verstuurd. Dit moet eigenaar per eigenaar geregeld worden.

* Om betwistingen over de rechtsgeldigheid van de AV te verminderen, zal iedere eigenaar zijn adreswijziging aan de syndicus moeten melden. Een voorbeeld maakt duidelijk waarom. Als de uitnodigingen om financiële redenen niet aangetekend werden verstuurd, kunnen eigenaars die niet akkoord gaan met een bepaald punt, gewoon wegblijven en later zeggen dat de AV niet geldig is "omdat ze niet waren uitgenodigd". Dat kan inderdaad zo zijn als ze op een fout adres zijn opgeroepen omdat de syndicus hun juiste adres niet meer had. Dat soort toestanden wil de nieuwe wet voorkomen.

* De AV moet jaarlijks binnen een vaste periode van 15 dagen bijeenkomen (bv. altijd tussen 1 en 15 mei).

* Er is nu een duidelijke procedure over hoe de algemene vergadering moet worden samengeroepen als één vijfde van de eigenaars dat wil. Die mede-eigenaars sturen dan een aangetekende brief naar de syndicus. Die moet binnen de maand de oproeping voor een AV versturen, behalve als het dringend is. Dan moet dit binnen de 15 dagen.

Deze regel kan van belang zijn als mede-eigenaars de syndicus willen afzetten. Nu kan de syndicus talmen met het bijeenroepen van een AV waarop zijn afzetting wordt geëist. Momenteel moet je dan naar de vrederechter stappen om daar je gelijk te krijgen en dat kost geld en duurt lang. In de toekomst zal dit niet meer hoeven.

* De voorzitter van de AV moet een mede-eigenaar zijn. Vroeger was er vaak geen voorzitter, men luisterde naar de syndicus, hij was de hoofdrolspeler.

Door deze wijziging wil het parlement de mede-eigenaars meer betrekken bij het beheer van hun goed. Dat is een mooi idee, maar niet alle mede-eigenaars willen zo nauw bij dit beheer betrokken worden, zeker niet in tweede verblijven aan de kust. Bovendien zijn de meeste syndici wel professioneler dan de meeste mede-eigenaars, zowel in het leiden van vergaderingen als in de kennis van wat er in zo'n appartementsblok allemaal omgaat. Kunnen de mede-eigenaars deze taak aan? Tegenover dit onderdeel van de wet sta ik eerder sceptisch.

* De regeling van het quorum verandert ook. Momenteel kan een AV wettig vergaderen als de meerderheid van de mede-eigenaars aanwezig is én als die mensen samen de helft van de gemeenschappelijke delen bezitten. Dus: 5O% van de eigenaars én 5O% van de stemmen. Als op deze eerste vergadering geen quorum kan worden bereikt, dan volgt er een tweede en die kan gewoon geldig vergaderen, ongeacht wie er is.

Deze algemene regels blijven zoals ze zijn. Maar er komt een mogelijkheid bij voor de eerste vergadering. Die AV zal ook rechtsgeldig kunnen vergaderen als de aanwezige mede-eigenaars samen meer dan drie vierde van de stemmen bezitten. Ze moeten in dat geval niet meer met de helft zijn.

Dit zal in de praktijk vooral van belang zijn voor bouwpromotoren die nog maar enkele kavels verkocht hebben en die dus met een groot percentage mede-eigendom blijven zitten. Een bouwpromotor die nog maar één vierde van zijn appartementen heeft verkocht, kan nu zelf op de AV beslissingen nemen, zonder dat hij de aanwezigheid van de anderen moet afwachten.

Door deze regeling wordt de macht van de individuele eigenaar dan weer verminderd en dat staat een beetje haaks op de rest van de wet.

* Het volmachtensysteem wordt aangepast. Om te verhinderen dat één persoon alles beslist omdat hij bv. twintig volmachten heeft, komt er nu een regeling voor de volmachten. Er komen twee systemen:

1. Iedere mede-eigenaar mag nog maar drie volmachten hebben en hij mag hierdoor in totaal (samen met zijn eigen stem dus) nooit meer stemmen krijgen dan de andere aanwezige mede-eigenaars op de AV. Dus: maximum 3 volmachten met in totaal maximum de helft van de stemmen.

2. Een mede-eigenaar mag meer dan drie volmachten hebben als het totaal van zijn volmachten én zijn eigen stem samen minder dan 10% bedraagt. Dus: meer dan 3 volmachten met samen maximum 10% van de stemmen.

Hierdoor wil men de macht van de syndicus beperken. In sommige appartementsblokken trad hij de facto op voor een grote groep van eigenaars. Nu moeten de eigenaars zelf komen.

* Vroeger werd niets bepaald over die volmacht. Nu staat in de wet dat de volmacht specifiek of algemeen mag zijn. Ze mag bepalen hoe de volmachthouder moet stemmen op ieder punt, maar dat moet dus niet. Een volmacht geldt voortaan nog voor één keer, niet meer voor altijd. Iedere eigenaar moet dus voor iedere vergadering een nieuwe volmacht geven.

Maar een lopende volmacht voor meerdere vergaderingen kan toch als dit bij een notaris is geregistreerd. Deze verandering heeft m.i. maar een geringe meerwaarde.

* Ook het effect van onthoudingen en ongeldige stemmen staat nu duidelijk in de wet. Die zegt nu uitdrukkelijk dat onthoudingen en ongeldige stemmen niet meetellen. Het zijn geen uitgebrachte stemmen. Het klinkt raar, maar in sommige appartementsblokken was hierover veel discussie. En in één van de beginvoorstellen in de Kamer wilde men de onthoudingen bij de meerderheid tellen! Dat gebeurt dus niét.

Een voorbeeld. In een appartementsblok hebben 100 eigenaars elk één stem. Ze willen een voortuintje verkopen aan de buurman en dat moet met een viervijfdemeerderheid beslist worden. Bij de stemming onthouden 20 mensen zich. Dan hebben slechts 80 eigenaars een stem uitgebracht. Vier vijfde van dié groep moeten met de verkoop van het tuintje hebben ingestemd. Dus: naast de 20 onthoudingen mogen er nog eens 12 tegenstemmers zijn om de verkoop te laten doorgaan.

* De AV mag voortaan schriftelijk worden gehouden, zonder fysieke aanwezigheid van de mede-eigenaars dus. Bijvoorbeeld met e-mailberichten. Dat kan handig zijn voor appartementen aan de kust, waarvan de eigenaars soms overal in het land verspreid wonen. Deze regel bestond al lang in de vennootschapswet, hij wordt nu veralgemeend naar de appartementswet. Ook de jaarvergadering mag schriftelijk gebeuren. Dat laatste mag in vennootschappen niet. Het werk van de syndicus kan dus wél schriftelijk goedgekeurd worden.

Maar de statuten van het gebouw en de akte zelf mogen niet gewijzigd worden door een AV die schriftelijk is gehouden.

* Er komt een taalregeling. Mede-eigenaars kunnen het nu voorhebben dat de meeste andere mede-eigenaars een andere taal spreken: bv. Duits in mede-eigendommen in De Haan; of zelfs Russisch in Brussel. Omdat de taalwetgeving niet van toepassing is op private communicaties, bepaalt de nieuwe appartementswet dat iedere mede-eigenaar voortaan kan eisen dat àlle documenten over de mede-eigendom (statuten, uitnodigingen voor de AV, de boekhouding, de verslagen van algemene vergaderingen) worden vertaald in de taal van de streek (Nederlands in Vlaanderen, Frans in Wallonië, Nederlands en Frans in Brussel). De syndicus moet hiervoor zorgen.

Voor de akte zelf zal er nooit een probleem zijn omdat die moet worden neergelegd op het hypotheekkantoor en dat moet in Vlaanderen altijd in het Nederlands gebeuren.

Probleem hierbij blijft dat de AV nog altijd in die vreemde taal mag verlopen. Wat heb je aan vertaalde stukken als je de AV, waarin uiteindelijk moet gestemd worden, niet begrijpt? Er zou dus ook een tolk verplicht moeten zijn. Maar die mogelijkheid staat niet in de wet.

* Er verandert van alles voor beslissingen over zware renovaties (een nieuw dak bv.), aanpassing van de kavels (herberekening van de waarde van de appartementen) of bij de verkoop van een gemeenschappelijk voor- of achtertuintje aan iemand anders. De wet zegt dat dit alleen kan met een viervijfdemeerderheid. Maar volgens de wet van 1994 kunnen de mede-eigenaars in hun statuten besluiten dat die meerderheid nog steviger moet zijn, bv. unaniem. Dat kan nu niet meer.

Persoonlijk vind ik dit een beetje paternalistisch. Waarom laat het parlement de mede-eigenaars gewoon niet zelf beslissen? En de gevolgen van die beslissingen dan ook dragen?

* De AV krijgt ook nieuwe bevoegdheden. Ze kan voortaan ook op kosten van de vereniging werken laten uitvoeren aan de privé-eigendommen van één van haar mede-eigenaars. Dat kan tot nu toe niet en dat leidde soms tot serieuze problemen als daken of balkons privébezit waren.

De AV zal nu bv. een vijvertje dat door een private eigenaar is aangelegd, kunnen laten afbreken als dat vijvertje tot gevolg heeft dat er lekken komen in de gemeenschappelijke garage die onder het vijvertje ligt.

Probleem blijft dat niet goed is aangegeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden de AV dit kan doen. Die beslissing kan immers uiteindelijk tot een soort van onteigening leiden. Men had hier strenge voorwaarden aan moeten koppelen. Nu zal de rechtspraak dit weer moeten oplossen.

* Een eigenaar krijgt voortaan vier maanden om een beslissing van de AV nietig te laten verklaren. Nu is die termijn nog drie maanden.

* De statuten kunnen de mede-eigenaars voortaan niet meer verplichten om geschillen met de vereniging aan een arbiter voor te leggen. Alle mede-eigenaars kunnen dus altijd naar de rechter stappen. Ze mogen ook een arbiter gebruiken, maar dan moeten beide partijen hierover akkoord gaan.

De arbitrageclausule werd meestal opgenomen om de mede-eigenaars af te schrikken om een misstand juridisch te betwisten. Maar arbitrage werkt niet in de appartementensector en wordt nu ook uitdrukkelijk verboden.

* Er komt een regeling voor processen tegen de vereniging. Momenteel is het zo dat een eigenaar die een proces wint tegen de vereniging van mede-eigenaars nog altijd mee de kosten van het proces tegen hemzelf, dat hij dus gewonnen heeft, moet dragen! Hij moet als mede-eigenaar immers voor een deel bijdragen in de gemeenschappelijke kosten. Zo betaalt de procederende mede-eigenaar mee de kosten van zijn tegenstander. In 1994 was daar niet aan gedacht. Nu wordt die bepaling geschrapt. De winnende mede-eigenaar wordt van die proceskosten vrijgesteld.

2. DE SYNDICUS

Over het algemeen wordt het takenpakket van de syndicus uitgebreider en zijn werk wordt meer gepreciseerd. Er is nu een minimumstandaard opgelegd voor zijn werk. Wat betekent dit concreet?

* Het contract van de syndicus moest volgens de wet van 1994 drie elementen bevatten:

- De manier waarop de syndicus wordt benoemd;

- De omvang van zijn bevoegdheden;

- De duur van zijn mandaat.

Dat blijft in de nieuwe wet allemaal zo, maar daar komen nu drie dingen bij:

- De regels voor de hernieuwing van zijn contract;

- De regels voor de opzeg van zijn contract;

- De verschillende verplichtingen die volgen als het contract voortijdig wordt gestopt: de hoogte van de "oprotpremie".

Deze regels moeten in het reglement van de mede-eigendom komen, zodat iedere nieuwe koper ervan op de hoogte is.

* Er komt een regeling voor belangenconflicten. Als de syndicus een bepaald werk laat uitvoeren door een familielid, moet hij zich in de toekomst outen. Hij moet dus zeggen welke zijn belangen zijn bij een bepaald werk. Als er dan mogelijke belangenvermengingen zijn, beslist de algemene vergadering. Dit is een regel uit het vennootschapsrecht, die wordt overgenomen voor de mede-eigendom.

* Het mandaat van de syndicus duurt voortaan nog slechts drie jaar in plaats van vijf jaar. Het kan wel verlengd worden. Als het contract na drie jaar niet meer wordt verlengd, kan de syndicus daarvoor geen schadevergoeding meer krijgen.

* De syndicus moet een aparte verzekering afsluiten voor zijn beroepsaansprakelijkheid. Dat is momenteel meestal al wel zo, maar de "hobby-syndicus" in een heel klein flatgebouw heeft vaak nog geen aparte verzekering. Als de syndicus zijn werk gratis doet, dan moet de vereniging van mede-eigenaars de verzekeringspolis betalen.

* De syndicus moet een boekhouding hebben. Als er maar twintig appartementen zijn, mag dat een enkelvoudige boekhouding zijn. Bij meer dan twintig appartementen is een dubbele boekhouding verplicht.

* De syndicus mag op eigen houtje een vordering bij het gerecht instellen namens de vereniging van mede-eigenaars. Maar alleen in twee gevallen: als het zeer dringend is en als de rechten van de vereniging in het gedrang dreigen te komen. Dat kan bv. als er scheuren in het gebouw ontstaan en de aannemer onmiddellijk moet gedagvaard worden, omdat anders zijn aansprakelijkheid verjaard is. Vroeger moest de syndicus altijd toestemming vragen bij de AV, met tijdverlies tot gevolg.

Buiten deze twee gevallen moet de syndicus nog altijd vooraf toestemming vragen.

* De syndicus moet een begrotingsraming voor de toekomst maken. Hij moet de AV kunnen meedelen hoeveel geld binnen vijf jaar bv. nodig zal zijn om de liften te herstellen. Hij moet dus de toekomstige kosten schatten en meedelen aan de AV.

* De syndicus moet aparte rekeningen hebben voor het werkkapitaal van de vereniging (voor onmiddellijke kleine kosten, zoals poetsen van de gangen, onderhoud tuin) en voor het reservekapitaal (geld dat op termijn nodig is om de liften of de dakgoten te vervangen bv.). Beide gelden mogen niet meer vermengd worden.

De rekeningen moeten ook op naam van de vereniging van mede-eigenaars staan, niet op naam van de syndicus. Dat lijkt allemaal de evidentie zelve, maar vroeger waren er toch duidelijke misbruiken. Als de syndicus de rekeningen van de mede-eigendom op zijn eigen naam opende, dan konden schuldeisers van de syndicus zelf die gelden opeisen. Als de syndicus dan failliet ging, verdween ook het geld van de mede-eigenaars. Dat wilde men voorkomen door die aparte rekeningen op naam van de vereniging.

* De AV kan de syndicus voortaan verplichten om de concurrentie te laten spelen vanaf een bepaald bedrag. De AV kan dus eisen dat de syndicus bestekken opvraagt voor opdrachten en werken die meer kosten dan zeg maar 2.000 euro, zodat de AV dan het beste bedrijf kan nemen. In de wet van 1994 werd hierover met geen woord gerept. Uitzondering blijven natuurlijk werken die onmiddellijk nodig zijn voor de stabiliteit en de gezondheid van het gebouwd.

* Telkens een eigenaar zijn appartement verhuurt, moet hij de syndicus hiervan verwittigen. Dat had de Kamer al beslist en het blijft zo. Het geldt voor alle appartementsblokken, ook voor die aan de kust.

Ik vind die regel niet goed. Want aan de kust, waar appartementen soms maar voor een weekeinde worden verhuurd, zal dit enorm veel extra werk voor de syndicus tot gevolg hebben. En wat is daarvan het nut? Men had deze regel moeten nuanceren, zodat bv. alleen verhuurcontracten van langer dan zes maanden moeten worden gemeld aan de syndicus. Maar niet àlle contracten.

3. KOOP EN VERKOOP

Er waren ook nogal wat problemen bij het kopen en verkopen van appartementen. Voor een aantal is nu een duidelijke regeling ontworpen.

* Zo komt er nu een relatief goede regeling voor eigenaars die hun appartement verkopen, maar die nog schulden tegenover de vereniging van mede-eigenaars hebben. Bv. omdat ze de gemeenschappelijke kosten maandenlang niet hebben betaald.

De koper van het appartement moet die kosten natuurlijk niet betalen, maar hoe moet de vereniging haar geld dan krijgen? De Kamer had de vereniging van mede-eigenaars een "voorrecht" gegeven, waardoor ze voorrang zou krijgen als de bezittingen van de eigenaar worden verdeeld onder de schuldeisers bij een collectieve schuldenregeling, bij een faillissement, bij een beslag. Maar dus niet bij een gewone verkoop.

Die regeling was niet goed. Want er zijn al zoveel schuldeisers met voorrechten (de fiscus, de sociale zekerheid, de ex-echtgenote die alimentatie eist;..) en bovendien moest je dan ook nog beslag leggen op de goederen van de verkoper. Dat was erg duur en nodeloos complicerend. De Kamer had een procedure uitgedokterd die niet zou werken.

De Senaat heeft dat veel beter geregeld. Als iemand zijn appartement verkoopt, moet de notaris dat melden aan de vereniging van mede-eigenaars. En die kan op zijn beurt aan de notaris zeggen dat de verkoper nog een schuld bij hen heeft. De notaris zal vervolgens het bedrag van die schuld afhouden van de verkoopprijs, die de verkoper normaal zou krijgen. De notaris stort daarna dat geld aan de vereniging van mede-eigenaars. Deze "notificatie-procedure" bestaat ook al voor de fiscus en de sociale zekerheid en ze wordt nu doorgetrokken in de appartementswet.

De notaris moet wel altijd eerst de hypothecaire schuldeisers (de banken dus) betalen en dan nog alle schuldeisers die beslag hebben laten leggen. Pas daarna volgt de vereniging van mede-eigenaars.

Helaas zijn de schuldeisers die voorgaan in de Nederlandse tekst van het bewuste artikel van de wet niet dezelfde als die in de Franse tekst! In de Nederlandse tekst gaan alleen de banken voor, de Nederlandse tekst is een slechte vertaling van de correcte Franse tekst. Een "reparatiewet" kan niet uitblijven.

* Positief is verder dat de toekomstige eigenaar, de koper dus, beter zal worden voorgelicht. Hij zal voor het ondertekenen van het compromis moeten weten welke gemeenschappelijke kosten hem allemaal boven het hoofd hangen. Momenteel is daarover helemaal niets geregeld. Dat leidde tot pijnlijke toestanden. Iemand had een flat gekocht, maar net voor alles was beklonken hadden de mede-eigenaars besloten om alle liften te vernieuwen. De kersverse koper wist van niets en krijgt plots een extra rekening van 4.000 euro om hieraan mee te betalen. Dat zal in de toekomst niet meer kunnen. Zowel de makelaar die het compromis voorstelt als de notaris die de akte verlijdt, worden verplicht om de gemeenschappelijke kosten op te zoeken en mee te delen. Zowel de grote kosten (zoals de vernieuwing van de liften), als hoeveel maandelijks voor onderhoud en poetsen wordt gevraagd, als de lopende rechtszaken tegen de vereniging.

4. NOTARISSEN

Er verandert ook een en ander voor de notarissen.

* Enerzijds krijgen de notarissen meer werk. Ze moeten meer informatie opzoeken en bezorgen aan potentiële kopers, ze moeten ook de mede-eigenaars inlichten dat iemand een appartement wil verkopen en eventuele schulden aan de vereniging van mede-eigenaars van de verkoopprijs afhouden. Ze kunnen bovendien lopende volmachten registreren.

* Maar anderzijds krijgen ze ook minder werk. Als nu een stuk van de gemeenschappelijke delen wordt verkocht (bv. een stuk van de tuin aan de buurman), dan moet de notaris iedere eigenaar in de akte vermelden. Hij moest bovendien dertig jaar teruggaan in de tijd om iedere wijziging van de eigendom van de percelen te traceren. En dat moest allemaal in de akte. Dus: veel opzoekingswerk en dikke aktes. Dat valt weg. De gemeenschappelijke delen kunnen voortaan op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden verkocht. Voor de notarissen is dit veel minder werk. Voor de eigenaars worden de aktes hierdoor makkelijker leesbaar.

5. OVERGANGSBEPALINGEN

De Senaat wijzigde ook de overgangsbepalingen die de Kamer had ingevoerd. De Kamer had beslist dat alle aktes die niet stroken met de nieuwe wet binnen de vijf jaar bij de notaris moeten worden hernieuwd. Dat betekende dat bijna alle eigenaars naar de notaris zouden moeten gaan, met extra kosten vandien.

De Senaat wijzigde dat. In de nieuwe wet krijgt de syndicus de opdracht om de basisakte aan te passen aan de nieuwe wet. Al wat in de basisakte, het reglement van de mede-eigendom en het huishoudelijk reglement, niet klopt met de nieuwe wet, wordt geschrapt en aangepast aan de nieuwe wet. De syndicus legt die nieuwe documenten dan voor aan de AV, die ze moet goedkeuren.

Als deelverenigingen worden opgericht, dan moet je wel naar de notaris, want dat moet bij een akte gebeuren.

6. GESCHILLEN MET BUITENSTAANDERS

De Kamer had ook iets veranderd voor geschillen met buitenstaanders. En wel met betrekking tot wie aansprakelijk is voor schade als het appartementsgebouw in gebrekkige staat is. Stel: er valt een dakpan van een appartementsblok op Uw auto of Uw hoofd. Momenteel moet je dan alle individuele mede-eigenaars dagvaarden, want dat staat zo in de wet. Een kostelijke en tijdrovende procedure. Sommige rechtbanken aanvaardden dat je als slachtoffer ook de vereniging van mede-eigenaars kon dagvaarden, andere niet. Dat had de Kamer geregeld: de vereniging zou aansprakelijk worden voor dit soort schade.

Maar in het uiteindelijke voorstel dat de Senaat heeft goedgekeurd is dit niet meer opgenomen en dat is een spijtige zaak.

(UPDATE 29 JUNI 2010: De nieuwe appartementswet treedt op 1 september 2010 in werking.)